은퇴 후 통장에 꽂히는 월급이 끊겼을 때, 덩그러니 남은 집 한 채는 든든한 자산이기도 하지만 때로는 깔고 앉은 돈처럼 느껴져 아쉽기도 합니다. 그래서 많은 분이 주택연금을 고민하십니다.
그런데 막상 알아보려니 헷갈립니다. 민영은행 상품과 한국주택금융공사에서 운용하는 상품이 있는데 결론부터 말씀드리면, 대다수의 은퇴자에게는 공사(HF) 주택연금이 압도적으로 유리합니다. 하지만 상황에 따라 민영은행 상품이 필요한 경우도 분명 존재합니다.
2025년 최신 기준을 반영하여 주택연금 가입 조건과 수령액은 물론, 많은 분이 놓치고 있는 공사 vs 민영은행 상품의 결정적 차이까지 완벽하게 정리해 보겠습니다.
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1. 주택연금이란?
주택연금(Reverse Mortgage)은 집을 담보로 맡기고, 내 집에 살면서, 매달 연금을 받는 제도입니다. 집을 팔지 않고도 현금 흐름을 만들 수 있어 노후의 구원투수로 불립니다.
가장 큰 특징은 부부 기준 1주택자의 거주 안정성을 해치지 않으면서 생활비를 충당할 수 있다는 점입니다. 내가 살던 집에서 그대로 살면서 돈을 받는 것이죠.
2. 공사 주택연금 vs 민영은행 주택연금: 무엇이 다를까?
이 부분을 가장 주목해 주세요. 우리가 흔히 말하는 주택연금은 한국주택금융공사(HF)가 보증하는 공사 주택연금입니다. 반면, 시중 은행이 독자적으로 판매하는 민영 주택연금(역모기지론)도 있습니다.
두 상품은 보증 주체와 지급 기간에서 결정적인 차이가 납니다.
[공사(HF) vs 민영은행 비교 분석표]
| 구분 | 공사 주택연금 (추천) | 민영은행 주택연금 (역모기지) |
| 보증 주체 | 한국주택금융공사 (정부) | 시중 은행 (민간) |
| 지급 기간 | 종신형 (평생 지급) | 확정 기간형 (예: 10년, 15년 등) |
| 가입 연령 | 부부 중 1명 만 55세 이상 | 통상 만 60세 이상 (은행별 상이) |
| 주택 가격 | 공시가격 12억 원 이하 | 제한 없음 (고가 주택 가능) |
| 용도 제한 | 생활비, 의료비 등 자유 | 대출금 상환, 보증금 반환 등 제한적일 수 있음 |
| 상환 책임 | 유한책임 (집값 넘어도 청구 X) | 무한책임 가능성 (집값 하락 시 리스크) |
전문가의 선택 가이드
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공사 주택연금 선택: 공시가격 12억 원(시세 약 17~18억) 이하의 주택을 소유하고 있으며, “죽을 때까지 안전하게” 받고 싶은 분. (95% 이상이 여기에 해당)
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민영은행 상품 선택: 공시가격 12억 원을 초과하는 초고가 주택을 소유하고 있거나, 단기간에 집중적으로 목돈을 융통해야 하는 특수 상황인 분.
핵심: 공사 주택연금은 집값이 폭락해도 약정된 연금을 평생 주지만, 민영 상품은 계약 기간이 끝나면 대출금을 상환해야 하거나 집을 비워줘야 하는 리스크가 발생할 수 있습니다.
3. 나도 가입 가능할까?
가장 대중적인 공사 주택연금의 가입 문턱은 최근 대폭 낮아졌습니다.
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연령: 부부 중 한 명만 만 55세 이상이면 됩니다.
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주택 가격: 공시가격 12억 원 이하입니다. (과거 9억 원에서 상향됨)
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참고: 다주택자라도 합산 가격이 12억 원 이하면 가능하며, 초과하더라도 3년 내 처분 조건으로 가입 가능합니다.
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거주: 가입자 또는 배우자가 실제로 거주해야 합니다. (전/월세를 준 경우 원칙적 불가)
4. 내 집으로 얼마를 받을 수 있을까?
수령액은 [집값 + 가입 연령]에 따라 정해집니다. 나이가 많을수록, 집값이 비쌀수록 월 수령액은 올라갑니다.
2025년 기준 예상 월 지급금 (종신지급방식)
| 주택 가격 (시세) | 60세 가입 | 70세 가입 | 80세 가입 |
| 3억 원 | 약 62만 원 | 약 90만 원 | 약 144만 원 |
| 5억 원 | 약 104만 원 | 약 151만 원 | 약 240만 원 |
| 7억 원 | 약 146만 원 | 약 211만 원 | 약 337만 원 |
| 9억 원 | 약 188만 원 | 약 272만 원 | 약 433만 원 |
| 12억 원 이상 | 약 251만 원 | 약 300만 원(상한) | 약 300만 원(상한) |
(※ 위 금액은 예시이며, 금리 변동 및 기대수명 조정에 따라 실제 수령액은 달라질 수 있습니다.)
* 수령액은 가입 시점에 확정됩니다. 집값이 나중에 떨어져도 연금액은 줄어들지 않습니다. 반대로 집값이 올라도 연금액은 늘지 않습니다. (단, 물가상승률 반영 안 됨은 단점)
한국 주택금융공사에서 내 조건에 맞는 예상 연금 조회도 가능합니다.
5. 가입 전 반드시 체크해야 할 장점과 단점
무조건 좋은 상품은 없습니다. 냉정하게 따져보세요.
장점
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주거+생활비 해결: 내 집에 살면서 돈을 받는다.
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국가 보증: 나라가 망하지 않는 한 지급 중단 위험이 없다.
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상속 혜택: 부부 모두 사망 후 정산했을 때, [집값 잔액 > 연금 수령액]이면 남은 돈은 자녀에게 상속됩니다. 반대로 [집값 잔액 < 연금 수령액]이라도 부족분을 자녀에게 청구하지 않습니다. (이게 가장 큰 장점!)
단점
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집값 상승 소외: 가입 후 집값이 2배, 3배 올라도 내 연금은 그대로입니다.
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비용 발생: 초기 보증료(집값의 1.5%)와 연보증료(연금 잔액의 0.75%)가 발생하며, 이는 나중에 집값 정산 시 차감됩니다.
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이사 제한: 이사를 가려면 담보 주택을 변경해야 하는 번거로움이 있습니다.
6. 신청 절차 및 필요 서류
결심이 섰다면 아래 절차대로 진행하시면 됩니다.
✅ 진행 프로세스
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한국주택금융공사(HF) 방문/인터넷 상담: 예상 연금액 조회 및 상담
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신청 및 심사: 담보 주택 조사 및 가격 평가
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약정 체결: 보증 약정서 작성
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은행 방문: 공사의 보증서를 들고 은행에 가면 연금(대출) 실행
✅ 필수 서류
| 서류목록 | 발급장소 | 용도 | 비고 | ||
|---|---|---|---|---|---|
| 주민등록등본 2부 | 행정복지센터(읍 · 면사무소 및 동주민센터) | 심사용 [공사 1부 제출] |
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| 심사용 [은행 1부 제출] |
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| 주민등록초본 1부(주소변동내역 포함, 공동소유인 경우 부부 각 1부) | 근저당권설정/신탁등기 | 재외국민인 경우 1부 추가(심사용) | |||
| 전입세대확인서 1부 | 심사용 [공사 1부 제출] |
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| 인감증명서 2부 (공동소유인 경우 부부 각2부) |
보증약정, 근저당권설정/신탁계약 및 등기 |
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| 가족관계증명서 1부 | 저당권 | 공동소유인 경우 부부 각 1부 | 심사용 |
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| 신탁 | 배우자있는 경우 부부 각 1부 | ||||
| 지방세납세증명서 1부 (신탁방식 주택연금 신청 시에 한함, 공동소유인 경우 각각 1부) |
신탁등기 (등기소 1부 제출)심사용 |
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| 지방세세목별 과세증명서 1부 (오피스텔 주택연금 신청 시에 한함) |
심사용 |
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| 기초연금수급 확인서 1부 (우대형 주택연금 신청 시에 한함) |
심사용 |
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| 등기권리증 원본 1부 | 근저당권설정/신탁등기 |
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7. 집을 바라보는 시각을 바꾸세요
“자식에게 집 한 채는 물려줘야지”라는 생각, 참 귀하고 아름답습니다. 하지만 자녀들은 부모님이 경제적 어려움 없이 건강하게 노후를 즐기는 것을 더 원합니다.
공사 주택연금은 100세 시대를 맞이한 우리에게 가장 현실적이고 안전한 금융 안전장치입니다. 혹시 고가 주택이라 공사 상품 가입이 어렵다면 민영 상품이라는 대안도 있으니 포기하지 마세요.
이런 방법으로도 노후를 대비하는 것도 좋을 거 같습니다.